Ev sahibinin kiraya %254 zam yapmak istemesi

Uzama süresi 10 seneyi geçmeden sizi haklı bir neden olmadan çıkaramaz. Sunduğu neden haklı bir neden olmayıp haklı nedenler Türk Borçlar Kanunu'nda açıkça sayılmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin

bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ayrıca zam mevzusunda da yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani kiraya veren kafasına göre zam yapamaz. Yenilenen dönemde de kirayı, kiraya verenin iradesine bakılmaksızın siz hesaplayarak zamlı bir şekilde zamanında ödeyin.

Merhabalar, bahsettiğiniz şartlar dahilinde yasal yıllık artış dışında size karşı hukuken yapabileceği tek şey kira bedelinin uyarlanması davası açmak olur. Bu hususta da yargılama sonucunda kira bedeliniz artabilir ya da azabilir.

Uyarlama ancak 5 yıldan sonra söz konusu olabiliyor. Kanun'un ilgili maddesi; "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." şeklindedir.

Merhabalar,

Sevgili meslektaşım bir an olsun kira bedelinin tespiti ile kira bedelinin uyarlanması davalarını karıştırdınız sanırım. TBK m. 344/III uzayan kira dönemlerine dair bir tür tespit davasına ilişkindir. Ancak bahsettiğim kira bedelinin uyarlanması davası için bir süre öngörülmemiştir. Uyarlama nedeni ortaya çıktığı andan sonra hatta vakit kaybetmeden açılması tavsiye edilir. Pandemi ile beraber covid-19 sebebiyle birçok kira bedellerinde uyarlama davasının açıldığına şahit oluyoruz bundan dolayı konu sahibi etiketlediği için sizlere ek olarak uyarlama davasını yazma gereği duydum.

Ek olarak: 2019 yılında Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması konulu yüksek lisans tezimi tamamlarken bilhassa TBK m. 344 ve m. 345 üzerinde bir hayli çalışmıştım. Sizlerle de paylaşmak ister iyi forumlar dilerim.

openaccess.iku.edu.tr

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre kira bedelinin belirlenmesi

https://openaccess.iku.edu.tr/handle/11413/5349

Covid-19 mücbir sebebine dayalı uyarlama davasında mevcut durumun borçlu aleyhine değiştiği iddiasında bulunulduğu için ev sahiplerinin bu sebebe dayanamayacağını düşünüyorum. Neticede ev sahibi orada emsaller şu ama sen bu bedele kalıyorsun demek istiyor. Halbuki yasal/sözleşmesel artış oranlarına göre kira farkı alacağı oluşmadıkça kiralayanın bu duruma katlanması gerekmez mi?

b) Aşırı İfa Güçlüğü Bakımından Değerlendirme [TBK md.138]

Ahde vefa [pacta sund servanda] ilkesinin bir istisnası olarak "Aşırı İfa Güçlüğü" kenar başlığı ile kanunda yer bulan TBK madde 138 ile sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması mümkündür. Pandeminin [kira] sözleşmelerine etkisinin değerlendirildiği hemen tüm makalelerde TBK madde 138'in uygulama alanı bulup bulamayacağı tartışılmaktadır. İngiliz hukukuna bakıldığında da tartışmaların daha çok sözleşmese mücbir sebep ve sözleşmenin uyarlanması kurumunun teorik dayanağı olan doctrine of frustration çerçevesinde yapıldığını ve genel olarak Covid-19 pandemisinin kiracının kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı ve kira sözleşmesinin feshi için bir neden olmadığı belirtilmektedir. Ayrıca, doctrine of frustration kurumunun kira sözleşmesine uygulandığı bir yargı kararının bulunmadığı ifade edilmektedir. [10]

TBK madde 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hükmün bir olay bakımından uygulanma alanı bulabilmesi için belirli şartların oluşması gerekir. 

Aranan şartlar maddenin gerekçesinde şu şekilde sıralanmıştır:

• Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır;
• Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır;
• Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır; 
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

TBK madde 138 acık hükmü gereğince uyarlama talep edilebilmesi için edimin henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa edilmiş olması gerekmektedir. Buradan çıkan anlam, söz konusu çekincenin ifa esnasında ileri gerektiğidir. Aksi takdirde uyarlama imkanı ortadan kalkacaktır. Bununla birlikte bu husus aslında bir ispat sorunudur. [11] Ancak durum değişikliğinin getirdiği adaletsizlik ve somut olayın özellikleri, sözleşme taraflarının durumu, ifaya rağmen ifanın beklenemezliğini işaret ediyorsa, dar anlamda uyarlama da pekala mümkün görülmelidir. [12] 

Türk hukukunda sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması konusunda en çok kabul gören çözüm, uyuşmazlığın hakim önüne getirilmesidir. [13] Nitekim TBK madde 138 hükmünde de sözleşmeden dönmenin değil ama sözleşmenin dar anlamda uyarlanmasının hakimden talep edilmesi öngörülmüştür. Sözleşme tarafları mahkemeye başvurarak sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanmasını talep edebilirler. Hakim de durumun özelliğini göz önünde tutarak sözleşmeyi değişen koşullara uyarlayabilir veya sözleşmeyi sonlandırabilir. Covid-19 salgını sebebiyle kiracı ve kiraya veren bakımından da ilgili madde hükümlerinin uygulama alanı bulabileceği acıktır. Ancak TBK madde 138 son çare [ultima ratio] olarak uygulanması gerektiği unutulmamalıdır ve taraflar öncelikle aralarındaki uyuşmazlığı dostane çözüm yolları ile sonuçlandırmaya gayret etmelidirler. Ayrıca son olarak eklemeliyiz ki Covid-19 salgınının etkileri devam ettiği müddetçe yapılacak ifalarda, ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklar saklı tutulmalı ve herhangi bir hak kaybına uğramamak adına ifa çekinceli [ihtirazı kayıtlı olarak] yapılmalıdır.

Yaklaşımınızı hiç yanlış bulmuyorum ancak hukuki imkan açısından kiraya verenin de böyle bir hakkı bulunmaktadır. Sözleşmenin şartlarına göre uyarlama kararını verecek kişi elbette hakimdir.